Hartanah Sebagai Perlindungan dan Pertumbuhan Kekayaan

Peribahasa Melayu mengatakan Sudah Terhantuk Baru Tergadah. Ramai orang apabila sudah mendapat musibah baru hendak berhati-hati. Tetapi Nasi Sudah Jadi Bubur. Perkara yang telah berlaku sudah terlambat untuk dihalang. Yang tinggal, hanya usaha untuk memperbaiki keadaan.

Begitulah juga di dalam pengurusan kewangan peribadi. Ramai orang tidak bersedia, leka dengan apa yang ada, tidak berhati-hati atau tidak mengambil sebarang langkah untuk melindungi harta mereka. Walhal tanda-tanda awal kemerosotan ekonomi negara telah jelas dan nyata beberapa tahun sebelum pilihanraya ke 13 diadakan. Seperti yang telah saya perjelaskan di dalam blog terdahulu bertajuk Personal Finance and Investment), ekonomi Eropah telah mengalami krisis yang hebat.

Kelemahan ekonomi Eropah merupakan rententan krisis ekonomi pada tahun 2009. Ketiadaan kesungguhan pembaharuan dengan menghukum mereka yang bersalah menyebabkan sesetengah negara Eropah menjadi lebih parah. Tindakan negara Iceland membiarkan negara mereka bangkrap amat dikagumi. Ini disusuli dengan tindakan memenjarakan Perdana Menteri dan pihak bank mereka yang menyebabkan ekonomi negara runtuh telah membantu negara mereka sekarang makmur dengan pertumbuhan yang tinggi berbanding lain-lain negara Eropah.

Ekonomi Eropah tidak dapat dibaiki dan menjadi semakin tidak stabil. Ia berlanjutan hingga ekonomi negara yang kecil terutama Greece tidak dapat bertahan dan terpaksa diselamatkan oleh Persatuan Eropah dan IMF melalui pinjaman menyelamat (rescue loan) bermula dari tahun 2010 hingga 2012. Penyakit ekonomi Greece akhirnya berjangkit kepada negara Cyprus dan menjadi semakin buruk semenjak 2011. Menjelang Januari 2012, Cyprus terpaksa bergantung kepada pinjaman kecemasan daripada negara Russia untuk menampung defisit belanjawan negaranya. Peristiwa ini merupakan salah-satu penyebab pilihanraya ke 13 Malaysia tidak diadakan pada tahun 2012. Peristiwa-peristiwa tersebut juga menyebabkan saya terdetik untuk menambah pelaburan hartanah untuk melindungi nilai kekayaan dan menambah-nilainya.

Saya percaya ramai rakyat Malaysia yang lebih mampu daripada saya. Tetapi ramai yang tersilap apabila terlalu bergantung kepada simpanan wang, insuran, selesa dengan apa yang ada atau hanya menunggu sehingga mampu membeli rumah idaman yang menepati citarasa untuk diduduki sendiri. Pembelian hartanah merupakan dua kebaikan di dalam satu. Setiap pembeli hartanah "digalakkan" untuk membeli insuran perlindungan. Insuran ini bertujuan untuk melindungi bank jika pembeli hilang keupayaan bekerja. Segala baki pinjaman (bergantung kepada jumlah yang dilindungi) akan dibayar oleh pihak insuran kepada bank. Oleh itu, ahli keluarga pembeli akan mewarisi hartanah tersebut sepenuhnya. Ahli keluarga hartanah boleh menggunakan atau menyewa hartanah tersebut untuk menjana pendapatan.

Di samping kebaikan di atas, pembelian hartanah juga bermaksud anda terpaksa menyimpan untuk hari akan datang. Hartanah yang dibeli pula akan bertambah nilainya mengikut peredaran masa. Jika pembeli menyewakan hartanah tersebut dan kos hidup semakin bertambah, pembeli boleh menaikkan kadar sewa hartanah tersebut. Ini bermakna pembeli dilindungi daripada kesan inflasi negara!

Apabila kerajaan menangguhkan pilihanraya ke 13 pada tahun 2012, pelbagai kos yang mempengaruhi kehidupan rakyat telah ditangguhkan daripada kenaikan. Perkara ini telah diperhatikan oleh saya dengan sepenuh perhatian dan kemungkinan. Jika kerajaan menangguhkan kenaikan pelbagai perkara, ini bermakna selepas pilihanraya perkara-perkara tersebut akan bertambah naik. Tetapi ramai yang tidak menyedari kenaikannya akan menjadi lebih berlipat-kali ganda dan menyakitkan! Ini bermakna, jika saya boleh membeli hartanah sebelum pilihanraya ke 13, saya boleh melindungi nilai harta dan mengembangkannya.

Ramalan saya sungguh tepat! Tetapi pengiraan yang tepat tanpa keyakinan dan tindakan yang bersepadu hanyalah tinggal ramalan. Apabila saya telah yakin sepenuhnya masalah yang akan melanda negara, saya telah melakukan tindakan bijak sepantas mungkin seperti yang telah diceritakan di blog laman Property Investment Growth - value added house and shop.

Berikut adalah kronologi kenaikan kos hidup di Malaysia:
1. GST diumumkan semasa belanjawan negara 25 Oktober 2013. Penggunaan GST akan menyebabkan semua kos pembelian dan perniagaan bertambah bermula pada tahun 2015.
2. Minyak dinaikkan bermula 3 September 2013 RON95 dan Diesel sebanyak 20 sen
3. Gula 26 Oktober 2013, RM2.50 sekilogram kepada RM2.84
4. Kos elektrik diumumkan pada 2 Disember 2013 dinaikkan sebanyak 15% bermula 1 Januari 2014
5. LRT & monorail diumumkan pada 10 Disember 2013
6. Bas dan Teksi diumumkan pada 10 Disember 2013 dalam proses kenaikan
7. Cukai pintu mengikut negeri telah bermula untuk pertengahan tahun kedua
8. Tol diumumkan pada 13 Disember 2013 untuk tahun depan
9. Dan kita akan menerima pelbagai lagi kenaikan pada masa akan datang.

Namun, segalanya masih belum terlambat kepada mereka yang belum membuat sebarang langkah untuk melindungi kekayaan mereka. Pembelian hartanah lebih terjamin jika anda pandai membuat analisa lokasi yang bersesuaian mengikut sasaran pelanggan anda. Oleh itu, kejarlah ilmu melalui pelbagai bahan bacaan, menghadiri kuliah atau mencari mentor yang sesuai. Sesetengah manusia, masih kurang yakin walaupun telah mempelajari pelbagai ilmu. Dengan sokongan dan dorongan seorang Mentor, kita boleh menjadi lebih yakin di dalam membuat keputusan. Pastikan hartanah yang dilaburkan bersesuaian dengan personaliti dan keupayaan anda. Bagi saya, pemilikan hartanah berkualiti lebih penting daripada jumlah hartanah yang dimiliki.

Tetapi lain padang lain belalang, lain tempat lain ragamnya, di Johor Bahru agak sukar untuk mencari hartanah berkualiti tinggi pada harga berpatutan. Kepada mereka yang berminat melabur untuk rumah kediaman perlu lebih berhati-hati. Ini kerana kadar sewa kediaman terutama rumah bertanah agak murah di Johor Bahru. Kebanyakan kediaman yang disewa tidak mempunyai pulangan yang mencukupi untuk menampung bayaran bulanan bank. Namun sejak akhir ini, aktiviti ekonomi di dalam kawasan IRDA amat rancak. Para pelabur luar negara mengambil kesempatan daripada pengecualian cukai selama 15 tahun. Ini merupakan tempoh pengecualian cukai yang paling lama di Malaysia.

Kerajaan melalui Bank Negara Malaysia telah mengumumkan beberapa langkah untuk memperketatkan pinjaman hartanah:
1. had tahun pinjaman dari 45 kepada 35 tahun sahaja
2. pinjaman rumah ke tiga dan seterusnya hanya 70% dari harga pembelian
3. pinjaman semula (refinance) hanya selama 10 tahun
4. RPGT 30%, 20%, 15% dan 0% (jika dijual dalam 3, 4 atau 5 tahun pertama dan selepas 5 tahun pemilikan)
5. DIBS tidak lagi dibenarkan
6. Pinjaman selepas harga diskaun

Apakah akan berlaku pada tahun 2014?
1. Harga rumah dan lain-lain hartanah tetap naik
Anda usah bermimpi harga rumah akan turun. Jika ekonomi negara tidak mengalami krisis seperti tahun 1998, harga rumah tetap akan naik terutama sekali kerana pertambahan jumlah penduduk. Harga rumah lelong juga akan naik lebih tinggi daripada tahun sebelumnya. Sebagai contoh di Taman Universiti, satu tingkat 3 bilik dilelong pada harga RM100,000 pada tahun 2012. Sekarang untuk rumah yang serupa, ia dilelong pada harga RM120,000. Ada juga rumah yang berukuran hampir sama telah diiklankan pada harga RM150,000. Pada harga ini, ia masih jauh lebih murah daripada harga rumah baru yang hampir mencecah RM300,000 untuk saiz yang sama.

2. Sewa Makin Naik
Disebabkan pinjaman semakin sukar, dan bayaran bulanan yang semakin tinggi, terdapat penurunan pembelian untuk pelaburan (disewa kepada orang ramai yang belum mampu membeli atau ingin tinggal berhampiran tempat kerja) yang ketara. Ini menyebabkan sewa rumah akan naik mendadak terutama jika tuan-tuan rumah sedar akan perkembangan ini. Di kawasan yang hampir matang pula akan wujud satu corak baru: bilangan bilik untuk disewa akan bertambah daripada menyewa sesebuah rumah. Kadar sewa rumah atau bilik-bilik di kawasan berpagar dan berjaga juga akan meningkat lebih tinggi. Pada masa ini kadar sewa rumah dua tingkat teres berpagar dan berjaga adalah RM1,300 sebulan. Pada masa hadapan, tidak mustahil kadar tersebut akan meningkat kepada RM2,000 sebulan. Di Johor Bahru, isu keselamatan sangat penting kerana masih banyak berlaku kes pecah rumah, rompakan dan ragut di kawasan rumah tiada pagar dan jaga.

3. Kadar Penjualan Perlahan kecuali IRDA
IRDA khususnya kawasan Medini dianggap istimewa kerana kadar cukai RPGT masih menggunakan kadar lama. Ini untuk memastikan pertumbuhan ekonomi di kawasan tersebut tidak terjejas. Kadar pelancongan akan meningkat naik di Johor Bahru dengan pelbagai pekej pelancongan, taman tema dan aktiviti ekonomi seperti JPO, Pine Studio dan pendidikan. Oleh itu peluang pelaburan yang berkaitan seperti homestay dan perhotelan akan meningkat.

4. Saham Berpotensi untuk Jatuh
- kecuali saham mempunyai asas kukuh
- perkhidmatan dan makanan akan terjejas kecuali tahun melawat Malaysia berjaya (tiada jerebu)
- pelabur akan menjual saham dan lari kepada hartanah menyebabkan hartanah tetap naik harga

Kepada mereka yang mengeluh kerana rumah semakin naik harga, sebenarnya inilah waktu terbaik untuk anda merebut peluang membuat pelaburan sebelum harga hartanah di dalam kawasan IRDA mencapai maksimum.

Majulah dengan Melabur Hartanah!